전세 계약 유의사항, 깡통전세를 피하는 5가지 기준

"보증금 못 돌려받았습니다." 뉴스 속 누군가의 일이 아닌, 오늘 여러분이 서명할 계약일 수도 있습니다.

깡통전세, 보증금 미반환, 이중계약 등 수많은 전세 피해는 대부분 ‘계약 전 간단한 확인’을 소홀히 하면서 발생합니다.

지금부터 전세 계약 시 자주 발생하는 **5가지 위험 상황**과 그에 맞는 **대응 전략**을 상황 중심으로 안내드리겠습니다.

상황 1: 소유자가 아닌 임대인과 계약하려는 경우

등기부등본을 확인해보니, 계약하려는 사람이 실제 소유자가 아닙니다. 대리인이라 주장하며 계약을 서두르는데, 이런 상황은 사기 가능성이 높습니다.

이 경우 반드시 위임장, 인감증명서, 소유자 연락처를 확보하고, 필요시 계약을 연기하는 것이 안전합니다.

전세보증금과 근저당 금액을 합치면 집값을 초과하는 경우, 이른바 '깡통전세' 위험이 큽니다. 집이 경매로 넘어가면 보증금을 회수하기 어려워집니다.

계약 전 반드시 전세가율을 계산하고, 70% 이상이면 재검토하거나 보증보험 가입을 고려하세요.

입주 후 전입신고만 하고 확정일자는 다음 날 처리하는 경우, 예상치 못한 우선순위 문제로 보증금 보호를 못 받을 수 있습니다.

**입주 당일 전입신고 + 확정일자 동시 처리**가 가장 안전합니다.

전세계약서에 특약이 없거나, 구두로만 합의한 사항은 나중에 법적 보호를 받기 어렵습니다. ‘근저당 금지’, ‘보증보험 미가입 시 해지’, ‘관리비 분담’ 등의 조건은 명확히 특약으로 남겨야 합니다.

일부 매물은 보증보험 가입이 불가능할 수 있습니다. 이 경우 임대인의 다주택 여부, 체납 이력, 법인 소유 여부 등을 보다 꼼꼼히 살펴야 합니다.

보증보험 가입 가능 여부는 사전에 확인 가능합니다.

Q1. 확정일자와 전입신고, 꼭 같은 날 해야 하나요?
가급적 같은 날 하는 것이 안전합니다. 순서나 날짜에 따라 보증금 반환 순위에 영향이 있습니다.

Q2. 등기부등본은 어디서 확인하나요?
정부의 '정부24' 또는 대법원 인터넷 등기소에서 무료 또는 소액 비용으로 발급 가능합니다.

Q3. 전세보증보험은 무조건 가입 가능한가요?
조건에 따라 불가능한 경우도 있으니, 사전 조회가 필요합니다.